Gaan de huizenprijzen eindelijk dalen?

De Nederlandse woningmarkt laat in het eerste kwartaal van 2026 een duidelijk rustiger beeld zien. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen kwam uit op ongeveer 485.000 euro, wat neerkomt op een daling van 2,7 procent ten opzichte van het slotkwartaal van 2025. Dat klinkt fors, en dat is het in zekere zin ook, maar het is nog te vroeg om al van een brede neerwaartse prijstrend te spreken. Op jaarbasis liggen de prijzen namelijk nog altijd hoger en de structurele krapte is ook niet ineens verdwenen.

Dat de gemiddelde woningprijs weer onder de grens van een half miljoen euro is gezakt, is opvallend. Eind 2025 lag dat gemiddelde nog net boven de 503.000 euro.

In het eerste kwartaal treedt wel vaker een prijsdip op, vooral door seizoenseffecten, maar de terugval is dit jaar steviger dan gebruikelijk. Over de afgelopen vijf jaar lag de gemiddelde daling in deze periode rond 1,2 procent, nu is dat dus 2,7 procent. Voor analisten is dat vooral een signaal dat de markt afkoelt.

Meer aanbod haalt de druk van de ketel

Wat inmiddels goed zichtbaar wordt, is dat kopers meer te kiezen hebben. Het aanbod neemt toe, woningen staan iets langer te koop en de onderhandelingsruimte groeit daarbij ook mee. De gemiddelde verkooptijd liep op naar 32 dagen. Minder bezichtigingen, minder biedingen, minder huizen die standaard ver boven de vraagprijs eindigen, het zijn stuk voor stuk signalen dat de ergste hitte uit de markt loopt.

De NVM wijst onder meer op winterse omstandigheden, waardoor bezichtigingen en woningfotografie werden uitgesteld. Maar dat is slechts een deel van het verhaal. Een licht gestegen hypotheekrente, zwakker consumentenvertrouwen en internationale onrust drukken ook zichtbaar het sentiment.

Minder transacties, wel grote regionale verschillen

In het eerste kwartaal werden via NVM makelaars ruim 34.000 bestaande woningen verkocht, ongeveer 27 procent minder dan een kwartaal eerder. Dat is een scherpere daling dan normaal voor deze tijd van het jaar. Toch zegt een landelijke optelsom niet alles. In het westen en noorden van Nederland viel het aantal transacties in veel regio’s lager uit dan een jaar eerder, terwijl delen van het oosten en zuiden juist groei lieten zien.

Op de nieuwbouwmarkt verandert het speelveld misschien nog wel het meest. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalde naar ongeveer 5.600, terwijl het aanbod opliep tot circa 18.200 woningen, het hoogste niveau sinds 2016. Er komen bovendien meer projecten in de verkoop. Maar kopers deinzen terug voor lange doorlooptijden, overbruggingskosten en hoge prijzen per vierkante meter. Daarbij komt dat nieuwbouwwoningen vaak kleiner worden, terwijl de totale koopsom grofweg hetzelfde blijft. Dat voelt voor veel huishoudens toch een beetje als minder huis voor hetzelfde geld.

Dus, gaan de huizenprijzen dan eindelijk dalen? De prijsdruk neemt af, de markt oogt minder overspannen en op kwartaalbasis is sprake van een duidelijke correctie. Maar van een structurele daling over de volle breedte is nog geen sprake. Daarvoor is het aanbod nog altijd te krap en blijft de vraag, ondanks alle terughoudendheid, te groot. De komende kwartalen worden daarom interessant. Dan zal moeten blijken of dit het begin is van een langere afkoeling, of slechts een adempauze in een markt die al jaren op zijn tenen loopt.