Woningmarkt lijkt nu toch echt te gaan afkoelen

De Nederlandse koopwoningmarkt laat in het eerste kwartaal van 2026 een ander gezicht zien dan veel kopers en verkopers gewend waren. Hogere hypotheekrentes, oplopende bouwkosten en een brozer economisch sentiment drukken op het vertrouwen.

Eerste scheurtjes in een oververhitte markt

Wie naar de cijfers kijkt, ziet een duidelijke vertraging. De prijsindex van bestaande koopwoningen lag in het eerste kwartaal nog 5,2 procent hoger dan een jaar eerder. Dat klinkt stevig, maar het tempo loopt al enkele kwartalen terug. Ook het overbieden, jarenlang bijna een nationale volkssport, gebeurt steeds minder. Gemiddeld betaalden kopers nog 3,7 procent boven de vraagprijs, tegen 5,7 procent een jaar eerder.

Door internationale spanningen, hogere energieprijzen en onzekerheid over handelsbeleid is financiering duurder geworden. Vooral starters zitten klem, want zij hebben zelden eigen vermogen. Minder kunnen lenen betekent simpelweg, minder keuze. Het consumentenvertrouwen en het vertrouwen in de woningmarkt bewegen intussen ook de verkeerde kant op.

Transacties houden nog stand, maar dat beeld is wat misleidend

Op papier lijkt de markt nog verrassend taai. Het Kadaster registreerde bijna 56.000 woningtransacties, een stijging van 8,7 procent op jaarbasis. Ook het aantal hypotheekaanvragen bleef redelijk op peil. Tegelijkertijd nam het woningaanbod toe, mede doordat particuliere verhuurders huurwoningen verkopen. Toch zit daar een addertje onder het gras. Deze transacties zijn vaak het resultaat van beslissingen die maanden eerder zijn genomen, toen de economische mist nog minder dik was.

Nieuwbouw blijft kwetsbaar

De nieuwbouwproductie blijft te mager om het woningtekort echt terug te dringen. Verkoopcijfers van nieuwbouwwoningen stabiliseren, maar op een niveau dat onvoldoende is om doorstroming te creëren. Ondertussen zijn de bouwkosten in zes jaar met gemiddeld 37 procent opgelopen. Materiaal, transport, lonen, alles wordt duurder. Alsof dat niet al genoeg hoofdpijn geeft, remmen ook netcongestie en stikstofproblemen projecten af. In sommige regio’s dreigen woningen zelfs op een wachtlijst voor stroom te belanden.

Een gematigder markt hoeft op zichzelf geen slecht nieuws te zijn. Sterker nog, na jaren van oververhitting kan wat ademruimte best goed uitpakken. Maar als afkoeling omslaat in stilstand, wordt het verhaal guurder. Minder doorstroming, uitgestelde projecten en mogelijk prijsdruk kunnen dan de kop opsteken. Beleidsmatig zullen er aanpassingen gemaakt moeten worden, sneller bouwen, bezwaarprocedures vlotter afhandelen en knelpunten rond stikstof en stroomcapaciteit beter aanpakken. De komende kwartalen zullen uitwijzen of de woningmarkt netjes landt, of toch in zwaarder weer belandt.