Aflossingsvrije hypotheek wordt beperkt

Rabobank draait de kraan voor aflossingsvrije leningen verder dicht. Vanaf 11 mei kunnen nieuwe én aangepaste hypotheken nog maar tot 30 procent van de marktwaarde van de woning aflossingsvrij worden gefinancierd, met daarbovenop een absoluut plafond van 150.000 euro. Daarmee zet een van de grootste hypotheekverstrekkers van het land een volgende stap in de afbouw van een product dat ooit razend populair was, maar door toezichthouders al jaren als een structureel risico wordt gezien.

Nieuwe spelregels bij Rabobank en Obvion

De wijziging geldt voor nieuwe hypotheken, maar ook wanneer klanten hun bestaande lening willen oversluiten, verhogen of herfinancieren, bijvoorbeeld om een verbouwing of verduurzaming mee te financieren. In al die gevallen mag het aflossingsvrije deel straks niet boven 30 procent van de woningwaarde uitkomen én niet boven 150.000 euro uit stijgen, hoe hoog de overwaarde ook is.

Wie alleen een nieuwe rentevaste periode kiest terwijl de looptijd van de hypotheek gewoon doorloopt, blijft onder de oude voorwaarden vallen. Dat klinkt technisch, maar in de praktijk betekent het dat veel huidige klanten voorlopig ongemoeid blijven zolang zij hun hypotheekconstructie niet aantasten. In gevoelige situaties, zoals echtscheiding of overlijden, zegt de bank nadrukkelijk naar maatwerkoplossingen te willen zoeken, zo ook bij dochter Obvion.

Druk van toezichthouders

Deze beleidswijziging komt niet uit de lucht vallen. De stap volgt op jaren van intensief overleg tussen Rabobank aan de ene kant en de Europese Centrale Bank, De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten aan de andere kant. Die drie kijken al langer met samengeknepen ogen naar de grote berg aflossingsvrije schuld in Nederland, die historisch is opgebouwd in de jaren dat lage maandlasten belangrijker leken dan langetermijnrisico.

Rabobank zelf ziet de eigen portefeuille aflossingsvrije hypotheken al met ongeveer 3 procent per jaar slinken. Door de combinatie van stijgende huizenprijzen en strenger beleid kiest de bank er nu bewust voor dat tempo niet alleen vast te houden, maar de afbouw verder te verankeren. Het past in een bredere beweging, want ook ABN Amro en ASN spreken openlijk over aanvullende maatregelen, terwijl ING zijn kaarten nog tegen de borst houdt maar klanten wel actief benadert.

Impact op de markt

Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de volledige schuld tijdens de looptijd staan, terwijl alleen rente wordt betaald. Zolang huizenprijzen blijven stijgen en inkomens min of meer stabiel zijn, lijkt dat comfortabel. De problemen ontstaan pas wanneer iemand móet verhuizen in een dalende markt of wanneer het inkomen terugvalt, vaak rond pensionering. Dan blijkt de aflossingsvrije constructie ineens minder vergevingsgezind.

Toezichthouders vrezen vooral de concentratie aan het einde van de looptijden. Grote blokken aflossingsvrije hypotheken lopen tegelijk af in de perioden 2035 tot en met 2038 en vervolgens van 2047 tot en met 2052. Valt zo een aflossingsgolf samen met een huizenprijsdaling of hogere rente, dan kunnen zowel huishoudens als banken fors onder druk komen te staan. Dat ruim 45 procent van de totale Nederlandse hypotheekschuld nog steeds aflossingsvrij is, illustreert hoe groot die kwetsbaarheid in potentie blijft, ondanks de comfortabele overwaarde en het relatief hoge pensioenvermogen van veel huishoudens.

Voor de markt als geheel is de stap van Rabobank daarmee meer dan een interne beleidsaanpassing. Ze fungeert als signaal, bijna als voorzet, dat de periode van ruimhartige aflossingsvrije financiering definitief achter ons ligt en dat beleggers én doorstromers met grote aflossingsvrije posities hun strategie zullen moeten aanscherpen.